İcradan Taşınmaz Satış Prosedürü

Başlangıç

Taşınmazın Haczi

Alacaklının talebi üzerine icra müdürlüğü tapu müdürlüğüne haciz şerhi konulması için yazı gönderir. Tapu kaydına işlenen hacizle birlikte süreç başlar.

Tebligat

103 Davetiyesi

Borçluya hacizden haberdar edilmesi amacıyla 103 davetiyesi tebliğ edilir. Bu tebligat itiraz sürelerinin başlaması ve sürecin sağlıklı işlemesi bakımından zorunludur.

Talep

Satış Talebi ve Avans

Alacaklı haczin kesinleşmesinden itibaren 1 yıl içinde satış talebinde bulunmak zorundadır; aksi hâlde haciz düşer. Talep ile birlikte masraf avansı yatırılır.

Kayıt Tespiti

Tapu Müdürlüğüne Yazı

İcra müdürlüğü tapu müdürlüğüne yazı yazarak taşınmazın güncel tapu kaydını, ipotek, haciz, şerh, beyan ve irtifak haklarını resmi olarak tespit eder. Bu kayıt satış dosyasının temel belgesidir.

İlgililer

İlgililerin Tespiti

Tapu kaydından gelen bilgiler doğrultusunda taşınmaz üzerinde hakkı bulunan tüm ilgililer tespit edilir: ipotek alacaklıları, diğer haciz alacaklıları, intifa hakkı sahipleri vb. Bunların tamamı satış ilanından ayrıca haberdar edilecektir.

Değerleme

Kıymet Takdiri

İcra müdürlüğü bilirkişi atayarak taşınmazın piyasa değerini tespit ettirir. Bilirkişi yerinde inceleme yaparak raporu dosyaya sunar. Rapor; borçluya, alacaklıya ve tüm ilgililere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 7 gün içinde şikâyet yoluyla icra mahkemesinde itiraz edilebilir.

Kesinleşme

Kıymet Takdirinin Kesinleşmesi

İtiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse kıymet takdiri kesinleşir. Kesinleşen muhammen bedel, ihale taban fiyatının ve ilan içeriğinin belirlenmesinde esas alınır.

Bu noktadan sonra ihale tarihi belirlenebilir

İlan

Satış İlanının Düzenlenmesi ve Tebliği

İcra müdürlüğü satış ilanını düzenler. İlanda taşınmazın özellikleri, muhammen bedeli, satış tarihi/yeri ve depozito miktarı yer alır. İlan; borçluya, alacaklıya ve tüm ilgililere tebliğ edilir; aynı zamanda gazete ve icra.gov.tr üzerinden yayımlanır. 1. ihale tarihi ile ilanın tebliği arasında en az 15 gün bulunması zorunludur.

1. İhale

Birinci İhale

Açık artırma ile yapılır. Satış bedelinin muhammen bedelin %50’sini, satış masraflarını ve rüçhanlı alacakları karşılaması zorunludur. Alt sınırın altında teklif gelirse ihale yapılmaz.

2. İhale

İkinci İhale (Gerekirse)

Birinci ihalenin gerçekleşmemesi hâlinde, 1. ihaleden sonraki 20 gün içinde ikinci ihale yapılır. Asgari bedel muhammen bedelin %40’ına iner; ancak satış masrafları ve rüçhanlı alacaklar yine karşılanmalıdır.

İtiraz

İhalenin Feshi (Olası)

İhale tarihinden itibaren 7 gün içinde alacaklı, borçlu veya ilgililer icra mahkemesinde ihalenin feshini talep edebilir. Artırmaya fesat karıştırma, düşük bedel veya usul ihlali başlıca gerekçelerdir.

Ödeme

İhale Bedelinin Ödenmesi

İhale alıcısı bedeli peşin öder; icra müdürlüğünün süre tanıması hâlinde en fazla 10 gün içinde ödeme yapılmalıdır. Süresinde ödenmeyen ihaleler düşer ve alıcı fark ile masraflardan sorumlu tutulur.

Devir

Tescil

İhale kesinleştikten ve bedel ödendikten sonra icra müdürlüğü tapu müdürlüğüne tescil yazısı gönderir. Taşınmaz ihale alıcısı adına tescil edilir. İpotek ve hacizler düşer; satışı engellemeyecek nitelikteki diğer takyidatlar geçerliliğini korur.

Son

Paranın Paylaştırılması (Sıra Cetveli)

Satış bedeli sırasıyla; satış masrafları → ipotek (rehinli) alacaklar → vergi ve diğer imtiyazlı alacaklar → diğer haciz alacaklıları arasında paylaştırılır. Rehinli alacaklı, ayni hak sahibi olduğundan kural olarak imtiyazlı vergi alacağından önce tatmin edilir; yalnızca malın aynından doğan bazı vergiler (örn. gümrük vergisi, 6183 sayılı Kanun m. 21) bu kuralın istisnasıdır. Sıra cetveline itiraz süresi 7 gündür.